En contextos de cierta estabilidad, el aumento del crédito tiene efectos expansivos sobre la economía. La demanda agregada se impulsa a través de la potencial expansión del consumo y/o la inversión. Seguidamente, el aumento de la inversión afecta, en el mediano y largo plazo, la oferta agregada, esencialmente si la inversión se traduce en la expansión de la capacidad productiva (maquinarias, equipos y ampliación de capacitación sobre recursos humanos). Alternativamente, la inversión puede canalizarse en mejor infraestructura (caminos, rutas y puentes), como así también en la mejora de la capacidad habitacional.
Contrariamente, en economías de inestabilidad crónica derivada de la perpetuación de los desequilibrios y la inexistencia de la noción de restricción presupuestaria, los contratos económicos se acortan, dado el alto nivel de inflación e incertidumbre, el deterioro del ingreso agregado y el cambio de reglas con mayor frecuencia. Estas dinámicas determinan que la estructura del crédito converja con el horizonte macroeconómico, el corto plazo.
Sin embargo, la estructura crediticia es dependiente del contexto y la perspectiva de la gestión económica que afectará la magnitud de recursos financieros para el corto y el largo plazo. En este último esquema, se encuentra el crédito hipotecario con efectos directos sobre las condiciones habitacionales y, en efecto, el bienestar de la población.
En una economía de trayectoria inestable como la de nuestro país, los préstamos hipotecarios se traducen en un desafío con grandes dificultades tanto por el lado de la oferta, sistema financiero (bancos en nuestro país), como por el lado de la demanda, ciudadanos en la búsqueda de adquirir una vivienda. Al observar nuestro historial de créditos hipotecarios, el promedio de los últimos treinta años se registra en 14% de los préstamos totales del sistema. Hay dos períodos que se diferencian notablemente. Uno es el de Convertibilidad, donde el financiamiento hipotecario representó 19,5% de la cartera crediticia total del sistema. Otro fue en la década de 2010, cuando el monto prestado disminuyó 20 puntos porcentuales, para registrarse en casi 9%. El efecto de ese diferencial es evidente al notar que el 56% de las personas de entre 25 y 40 años eran propietarios de una vivienda, mientras que en ese mismo rango etario los propietarios habían descendido a 49,7%, según datos de la Base de Datos Socioeconómicos para América Latina y el Caribe (SEDLAC) de la Universidad de La Plata.
Hay distintos argumentos para explicar la diferencia en la disponibilidad de crédito residencial, como la aversión al riesgo de las entidades bancarias, la incertidumbre de mercado o el nivel de salarios en una economía históricamente inestable. Sin embargo, debemos notar restricciones que emergen como determinantes de mayor envergadura sobre la capacidad e incentivos de este mercado. Una de ellas es la dinámica inflacionaria crónica y, en consecuencia, el tipo de política económica que se gestione. Nuestra economía presenta inflación de dos dígitos anuales desde 2007 en un contexto de evidente expansión económica hasta 2011 para a partir de ese año ensayar programas de reactivación económica y control de precios de la economía. La macroeconomía de sesgo cortoplacista se hizo evidente con el inicio de la represión masiva de precios para controlar la inflación y, en simultáneo, el impulso al consumo. El sistema de crédito se sesgó hacia el corto plazo en una dinámica de precios ascendente. Desde mediados de 2010, el financiamiento total para la vivienda disminuyó para situarse entre el 6% y el 8% hasta 2017.
A partir de 2016 se intentó dinamizar este tipo de financiamiento mediante los denominados créditos ajustados por UVA (Unidad de Valor Adquisitivo). La UVA es un valor que se actualiza periódicamente de acuerdo con la tasa de inflación, implicando el ajuste de las cuotas del potencial crédito. En comparación con las líneas tradicionales, los créditos UVA ajustan el capital adeudado y cobran una tasa de interés relativamente baja. En efecto, su creación tuvo el objetivo de actualizar los créditos hipotecarios de manera de quitarles a las entidades el riesgo inflacionario por otorgar créditos de largo plazo en una economía de inflación crónica.
Si bien con un evidente éxito inicial, el crédito para la vivienda aumentó desde el 6,5% del total en el inicio de 2016 hasta el 10% en febrero de 2019, cuando la economía comenzó a evidenciar una mayor fragilidad. No obstante, la dificultad se presentó cuando el flujo de ingresos reales de los potenciales tomadores de crédito comenzó a deteriorarse con la inflación y la caída de la actividad, pues los ingresos expresados en pesos no necesariamente ajustan a la misma velocidad o nivel que la UVA. Asimismo, la disparidad se hace notoria, dado que el CER con el que se ajusta el pasivo financiero se calcula de forma diaria, mientras que el Índice de Precios al Consumidor (IPC), con el que se ajustan los salarios, se calcula de forma mensual.
Actualmente, hay un nuevo intento de dinamizar la estructura de crédito hipotecario, principalmente el de primera vivienda. Ciertamente, a nivel macro hay un inicio de condiciones favorables como la desaceleración abrupta de la inflación, mejores expectativas del sistema financiero internacional sobre nuestro país y la potencial reactivación económica. Sin embargo, esto es condición necesaria pero no suficiente, ya que un proceso virtuoso de recuperación del crédito deberá contar con condiciones de segundo orden. Entre estas, un menor nivel de restricciones cambiarias y presión impositiva, reactivación y crecimiento económico sostenido, estabilidad nominal (cambiaria y de precios), mejora sostenible de los salarios y recuperación del PIB per cápita, que actualmente se sitúa entorno a los U$S 13.700. La sostenibilidad de ese proceso está asociada a evitar el atraso cambiario, el retroceso de la mejora en los precios relativos y la reversión de la inflación. Posiblemente, una mejora genuina de la macroeconomía comience a traducirse en desacelerar también el ajuste fiscal para evitar una mayor caída de la actividad. En ese marco, el crédito para la vivienda podrá despegar.
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